BLOG | ग्राहकांच्या हक्काच्या न्यायपूर्तीसाठी 'डिफॉल्ट डिम्ड कन्व्हेयन्स' पर्यायाचा सरकारने विचार करावा
15 मार्च हा जागतिक ग्राहक दिन (World Consumer Right Day ) . ग्राहकांचे महत्त्व, त्यांचे हक्क आणि जबाबदाऱ्यांबद्दल जनजागृती करणे हा ग्राहक हक्क दिन साजरा करण्यामागचा प्रमुख हेतू असतो. या कायद्याचा जन्म अमेरिकेतला . 15 मार्च 1962 साली अमेरिकेचे तत्कालीन अध्यक्ष जॉन केनेडी यांनी संसदेसमोर केलेल्या भाषणात तेथील ग्राहकांना सुरक्षिततेचा ,माहितीचा , निवडीचा आणि प्रतिनिधित्व असे चार हक्क प्रदान केले . भारतमध्ये 1986 पासून ग्राहक सरंक्षण कायदा अस्तित्वात आला. 24 डिसेंबर या दिवशी ग्राहक हक्क कायद्याला भारताच्या राष्ट्रपतींनी मंजुरी दिली होती. तेव्हापासून 24 डिसेंबर हा दिवस “राष्ट्रीय ग्राहक दिन” म्हणून साजरा केला जातो. त्यानंतर 1986 च्या कायद्यात कालसुसंगत बदल करत " ग्राहक सरंक्षक कायदा 2019 " हा 20 जुलै 2020 मध्ये अंमलात आला .
सर्व प्रथम ग्राहक म्हणजे कोण हे समजून घेऊया? ग्राहक म्हणजे कोण? कोणतीही वस्तू किंवा सेवा विकत घेणारी वा अशी वस्तू किंवा सेवा वापरणारी व्यक्ती या कायद्यानुसार ग्राहक म्हणून ओळखली जाते. वस्तू व सेवा खरेदी करणारी व्यक्ती स्वतः उपभोक्ता असेल तर ती व्यक्ती ग्राहक या संज्ञेस पात्र ठरेल. ग्राहकांचे पुढील हक्क या कायद्यात अंतर्भूत करण्यात आलेले आहेत. कुठल्याही व्यवसायाचे यश हे ग्राहकाच्या प्रतिसादावर अवलंबून असतो म्हणून प्रत्येक ग्राहकाला राजा समजले जाते. हे ध्यानात घेत , राज्यघटनेने नागरिकांना ज्या प्रमाणे काही मूलभूत हक्क दिलेले आहेत त्याचप्रमाणे ग्राहक हा बाजारपेठेचा राजा मानून ग्राहकांना काही हक्क दिलेले आहेत .
ग्राहक हक्काबाबतची मूलभूत हक्क याप्रमाणे :
ग्राहक संरक्षण कायदा 1986 अन्वये ग्राहकांना देण्यात आलेले हक्क (संदर्भ स्रोत : विकिपिडिया ) पुढील प्रमाणे आहेत :
- सुरक्षिततेचा अधिकार ( आरोग्य आणि जीवितास धोकादायक उत्पादन , उत्पादन प्रक्रिया आणि सेवा यापासून सरंक्षण
- . माहितीचा अधिकार ( वास्तूचे नाव , उत्पादकाचे नाव , वापराचा अंतिम दिनांक आणि सुरक्षिततेच्या सूचना )
- वस्तू सेवा निवडीचा अधिकार (विशिष्ट उत्पदनाची सक्ती उत्पादक /विक्रेता करू शकत नाही )
- ग्राहकांचे एकूण घेण्याचा अधिकार (खरेदी केलेल्या वस्तू /सेवा याच्या दर्जाबाबतची तक्रार करण्याचा अधिकार )
- ग्राहक शिक्षणाचा अधिकार ( ग्राहकांचे अधिकार ,समस्या उपाय ,शोसन यासम गोष्टी समजून घेण्याचा अधिकार
- प्रतिनिधित्व करण्याचा अधिकार ( वैयक्तिक /सामूहिक हिट जोपासण्यासाठी वकिलाशिवाय ग्राहक मंचात आपली बाजू मांडण्याचा अधिकार )
- तक्रार निवारण्याचा अधिकार सदोष उत्पादने /सेवा बदली, दुरुस्ती किंवा नुकसान भरपाई इत्यादी )
- निरोगी पर्यावरणाचा अधिकार (प्रदूषण करणाऱ्या व्यवसायिकारविरोधात कार्यवाही करण्याचा अधिकार )
- अनिष्ट व्यापारी प्रथांपासून सरंक्षणाचा अधिकार
- बनावट वस्तू पासून सरंक्षणाचा अधिकार
ग्राहक हक्काबाबत वरील संपूर्ण पेरणी करण्यामागचा मुख्य हेतू आहे तो " रियल इस्टेट " या क्षेत्रातील ग्राहक हक्काची वर्षानुवर्षे होणाऱ्या पायमल्ली कडे लक्ष वेधणे. देशातील करोडो ग्राहकांच्या वर्षानुवर्षे प्रलंबित ग्राहक हक्काचा मुद्दा ऐरणीवर आणण्यासाठी आणि त्याची परिपूर्ती होण्यासाठी ग्राहकाभिमुख उपाय योजावेत याबाबतचे गाऱ्हाणे सरकार दरबारी मांडण्याचा "एबीपी माझा" च्या माध्यमातून हा एक प्रयत्न.
मानीव अभिहस्तांतरण म्हणजे :
मानीव अभिहस्तांतरण म्हणजे ज्या जागेवर इमारत उभी राहिली आहे , बांधली आहे त्या जागेचा कायदेशीर मालकी व हक्क सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे हस्तांतरित करणे. सरकारने मालकी हक्काच्या सदनिकांबाबत अधिनियम 1963 मध्ये दुरुस्ती करून संस्थांना मानीव अभिहस्तांतरण करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध केली आहे.
अभिहस्तांतरणाची गरज का ?
कन्व्हेयन्स म्हणजे इमारत ज्या जागेवर उभी आहे तिच्या हक्काचे हस्तांतरण तर डिम्ड कन्व्हेयन्स म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरण. (सक्तीचे हस्तांतरण ) कन्व्हेयन्स नाही म्हणजे त्या जागेवर बिल्डर /विकासक /मूळ मालकाचा हक्क आणि त्यातील सदनिका धारक केवळ हवेत अधांतरी. जोपर्यंत कन्व्हेअन्स होत नाही तो पर्यंत इमारतीच्या पुनर्बांधणीचा हक्क सदनिकाधारकांना असत नाही आणि म्हणूनच कन्व्हेयन्स आवश्यक ठरते .
स्वतंत्र डीम्ड कन्व्हेयन्सचे प्रयोजनच अनावश्यक , अन्याकारक अतार्किक आणि अव्यवहार्य :
लोकशाही व्यवस्थेत कोणतेही नियम हे लोकाभिमुख असणे अभिप्रेत असते . नागरिकांच्या समस्या सोडवणूक हाच कायदे /नियमांचा मुख्य हेतू असतो . परंतु आज राज्यात सुमारे 80 हजाराहून अधिक सोसायट्यांकडे "जमिनीचा मालकी हक्क" प्राप्त नाही हे लक्षात घेता मानीव अभिहस्तांतरणचा नियम हा नागरिकांची अडवणूक करण्यासाठी तर नाही ना ? अशी शंका येते .
सर्वात महत्वाची गोष्ट ही आहे की , फ्लॅटसाठी ठरवलेल्या दरात जमिनीची किंमत समाविष्ट असते की नाही याचा खुलासा सरकारने करावा किंवा तसा खुलासा बिल्डर असोशियसनला करण्यास सांगावे. आकाशाला गवसणी घालणारे फ्लॅटचे दर पाहता त्यात जमिनीची किंमत निश्चितपणे समाविष्ट असते हे अगदी इमारत उभारणीत मोलाची भूमिका बजवणारे अशिक्षित कामगार -गवंडी देखील सांगू शकतील .
या पार्श्वभूमीवर मूलभूत प्रश्न हा आहे की , ज्या वस्तूची किंमत ग्राहकाने मोजली आहे त्या जमिनीचा हक्क प्राप्त करण्यासाठी अन्य द्राविडी प्राणायाम करण्यास भाग पाडणे हाच मुळात अन्याय आहे , नैसर्गिक न्यायाला हरताळ फासणारे आहे असे म्हटले तर फारसे वावगे ठरणार नाही. यावर या क्षेत्रातील "तज्ञ मंडळी "दावा करतील की ' हा नियम पहिल्यापासूनच आहे '. असेलही ! पण प्रश्न हा आहे की , लोकशाही व्यवस्थेत नियम हे लोकांना सहाय्यभूत असणे अभिप्रेत आहेत . ते नाडणारे नसावेत . .... आणि नियम हे कालसुसंगत प्रवाही असणे गरजेचे असते .
सरकारचे वर्तमानातील धोरण : अनधिकृतला साथ , अधिकृतला लाथ :
वर्तमानातील जमिन हक्काबाबतचे बाबतचे नियम हे " अधिकृत ग्राहकाला साथ , तर अनधिकृत ग्राहकाला लाथ " या धाटणीतले आहेत हे कटू वास्तव आहे . अधिकृतरित्या फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांची ससेहोलपट टाळण्यासाठी "डिफॉल्ट डीम्ड कन्व्हेयन्स " हाच सर्वोत्तम पर्याय दिसतो आणि सरकारने तसा नियम करावा अशी मागणी ज्या ज्या वेळेस पुढे केली त्या त्या वेळी या क्षेत्रातील तज्ञ् मंडळीने आक्षेप घेत मत मांडले होते की , जोवर "कायदेशीर कागदपत्राद्वारे जमिनीचा मालकी हक्क हस्तांतरित होत नाहीत , तो पर्यंत जमिनीचा हक्क सोसायटी वा सदनिकाधारकांकडे देणे बेकायदेशीर ठरते ".
खरंच लाख मोलाचा युक्तिवाद आहे हा ! पण महाराष्ट्रातील तमाम सदनिकाधारकांचा अशा तज्ञ् मंडळींना एक "साधा प्रश्न " आहे की , जेंव्हा एखादी व्यक्ती सरकारी जमिनीवर वा एखाद्या खाजगी जमिनीवर अतिक्रमण करत झोपडे बांधते , इमारत बांधते तेंव्हा त्या जमिनीवरील मालकी हक्क ग्राह्य धरत सरकार त्या व्यक्तीला पर्यायी जागा कशी दिली जाते? सदरील व्यक्तीचा अनधिकृतरित्या बांधकाम केलेल्या व्यक्तीचा "मालकी हक्क" ग्राह्य कसा धरला जातो ? बेकायदेशीर अतिक्रमणाला "डिफॉल्ट मालकी हक्क " प्राप्तीचा नियम तर कायदेशीर वाट चोखळणाऱ्या ग्राहकांसाठी मात्र "मालकी हक्क "पुन्हा एकदा कायदेशीर रित्या प्राप्त करण्यास भाग पाडणे हे लोकशाहीच्या कोणत्या तत्वात बसणारा कायदा आहे याचा विचार करण्याची गरज आहे .
गल्ली गल्लीत बिल्डर झालेले असल्यामुळे अगदी 100 स्केवर फुटाच्या भूखंडावर 4-5 मजली इमारती उभा राहिल्या आहेत . ना सोसायटी ,ना अपार्टमेंट्स . मग अशा नागरिकांना भूखंडाचा मालकी हक्क मिळणारच नाही का ? दुःख अनधिकृत व्यवहारात जमिनीचा मालकी हक्क गृहीत धरण्याबाबतचे नसून प्रामाणिक व कायदेशीर ग्राहकांना नाडण्यात धन्यता मानणाऱ्या व्यवस्थेचे आहे
क्षेत्रफळानुसार जमीन मालकीचा हक्क आपसूकच मिळण्याचा नियम करत "ग्राहक हक्काची "पूर्ती करा :
सरकारने सदनिकाधारकांची ससेहोलपट लक्षात घेत सरकारने आपल्या आयुष्यभराची पुंजी देऊन फ्लॅट खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना आपला फ्लॅट ज्या जमिनीवर इमारत उभी आहे त्या इमारतीचा मालकी हक्क नैसर्गिकपणे प्राप्त होण्यासाठी नियमात /कायद्यात कालसुसंगत बदल करत फ्लॅट खरेदी केल्याबरोबरच फ्लॅटच्या क्षेत्रफळानुसार जमिनीचा मालकी हक्क मिळण्याचा नियम करायला हवा . सरकारने केवळ मगरीचे आश्रू गाळण्यातच धन्यता मानताना दिसते आहे न मानता राज्यातील करोडो सदनिकाधारकांना आपला मूलभूत ग्राहक हक्क आजच्या "ग्राहक हक्काच्या दिनी " दयावा .
आज राज्यातील करोडो सदनिका धारकांची आज ही धारणा झालेली आहे की , "जमिनीचा मालकी हक्क " हा मूलभूत 'ग्राहक हक्क ' नाकारण्यास संपूर्णपणे सरकारी धोरणच कारणीभूत आहे . अर्थातच कुठलेही सरकार असा आरोप मान्य करणार नाही . पण हे मान्य नसेन तर राज्यातील एकूण सोसायट्या किती ? त्यापैकी किती सोसायटयांना आजवर डीम्ड कन्व्हेयन्स मिळाले ? गेल्या 4/5 वर्षात किती सोसायट्यांना डीम्ड कन्व्हेयन्स प्राप्त झाले ? याची आकडेवारी सरकारने प्रसिद्ध करावी. सर्वात महत्वाचा प्रश्न हा आहे की , सरकारला जर आपल्या आयुष्याची पुंजी पणाला लावत सदनिका विकत घेणाऱ्या विषयी आस्था असेन तर सरकार बिल्डरलाच ठरवून दिलेल्या कालावधीत सोसायटी फॉर्म करून डीम्ड कन्व्हेयन्स करणे बंधनकारक का करत नाही ? त्याही पुढे जात ठरवून दिलेल्या कालावधीत बिल्डर /विकासकाने जर डीम्ड कन्व्हेयन्स करून दिले नाही तर त्या जमिनीचा मालकी हक्क आपसूकपणे (बाय डिफॉल्ट) सोसायटीला मिळण्याचा कायदा का करत नाही . सोसायटी फॉर्म झाल्याशिवाय डीम्ड कन्व्हेयन्स साठी अर्ज करता येत नाही आणि मुळात बिल्डर सोसायटी करूनच देत नाही त्यामुळे सरकारचे प्रयत्न हे केवळ सोपस्कार ठरतात . जिथे केवळ बंगला आहे किंवा 3/4 फ्लॅट आहेत त्या जागेच्या मानीव अभिहस्तांतराबाबत काय? या प्रश्नांची उत्तरे वर्षानुवर्षे (जाणीवपूर्वक ?) प्रलंबीत आहेत . अतिशय खेदाने नमूद करावे लागेल की , आजवर सरकारने मानीव अभिहस्तांतरण साठी केलेल्या सर्वच उपाययोजना या केवळ मृगजळ ठरत आहेत ,दिवास्वप्न ठरत आहेत .
डीफॉल्ट डीम्ड कन्व्हेअन्स : हाच सर्वोत्तम व्यवहारी विकल्प :
मानीव अभिहस्तांतरण नियमाची पायमल्ली होणार असेल तर ग्राहकांच्या नैसर्गिक हक्काच्या पूर्तीसाठी " डिफॉल्ट डिम्ड कन्व्हेयन्स "पर्यायाचा सरकारने विचार करावा .
वस्तुतः बिल्डरने 6 महिन्यात कन्व्हेयन्स करून देणे अनिवार्य आहे . पण बिल्डर जाणीवपूर्वक तसे करत नाहीत . त्यामुळे सरकारने मागील सर्व सोसायट्यांचे मानीव अभिहस्तांतरण "बाय डिफॉल्ट " झाल्याचा निर्णय घ्यावा . सरकारला जर आपणास प्राप्त होणारा महसूल महत्वाचा वाटत असेल तर सरकारने प्रत्येक सदनिकाधारकडून विशिष्ट रक्कम वसूल करत राज्यात विशिष्ट तारखेपर्यंत च्या सर्व जुन्या सोसायट्यांचे मानीव अभिहस्तांतरण "बाय डिफॉल्ट " झाले असे जाहीर करावे .
………अन्यथा भविष्यात करोडो सदनिकाधारक बेघर होतील :
सरकारकडून मानीव अभिहस्तांतरण सुलभीकरणाचा कितीही डंका पिटला जात असला तरी वास्तवात मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रिया हि ग्राहकांसाठी पिंजऱ्यात उंच लटकवून ठेवलेल्या आणि विविध अडथळ्यामुळे कधीच प्राप्त न होऊ शकणाऱ्या केळी सारखी झालेली आहे. समोर दिसतंय , पण तिची प्राप्ती दुर्लभच . कन्व्हेअन्स करण्याचा प्रयत्न केला की त्याच्या वाटेत हजारो अडथळे ठरलेलेच . अडथळ्यांचा पहाड एवढा आहे की वर्तमानात "जमिनीचा मालकी हक्क "हा सोसायटी , सदनिका धारक , अपार्टमेंट यांच्यासाठी न प्राप्त होणारी केळी ठरत आहे. एनकेन प्रकारे ज्या जागेवर इमारत उभी आहे तिचा ताबा स्वतःकडेच राहू द्यावयाचा या दृष्टिकोनातून जमीन मालक -विकासक--बिल्डर वागत असल्यामुळे ग्राहकां च्या बाबतीत न प्राप्त होणारी केळी म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरण . यास पुष्टी देणारे काही प्रातिनिधिक उदाहरणे पुढीलप्रमाणे:
उदा 1 : ठाणे घोडबंदर रोडवरील संकुल (ऋतू इस्टेट 1/2) 2004 ची इमारत 1150 फ्लॅट्स अजूनही मानीव अभिहस्तांतरण नाही.. सरकारी काम थेटपणे म्हणजेच एजेंटशिवाय काम होणारच नाही या धारणेतून कन्सलटंटची नेमणूक. त्यासाठी सोसायटीकडून प्रती फ्लॅट रुपये 8500 रुपयाची मागणी म्हणजे जवळपास 98 लाख खर्च . त्यानंतर ही किती वेळ लागेल हे अनिश्चित .
उदा 2: स्थळ बेलापूर . 1999 मध्ये विकासाकडून बंगला खरेदी . प्लॉट साडेबारा टक्क्यातील . विकासकाने विकसित केलेला. तदनंतर विकासक गायब . प्लॉट ज्या व्यक्तीच्या नावावर आहे त्या व्यक्तीकडून एनओसीसाठी 5 लाख रुपयांची मागणी . त्यामुळे अजूनही डीम्ड कन्व्हेयन्स नाही .
उदा 3: स्थळ औरंगाबाद : प्लॉट खरेदी करून त्यावर 4 मजल्यांचे बांधकाम. 2005 ची इमारत . पहिला मजला मालकाकडे तर वरच्या 6 फ्लॅटची विक्री . त्यावेळेस स्वतः फ्लॅट विकले या सबबी खाली आता मालक अभिहस्तांतरण करण्यास तयार नाही .
उदा 4: स्थळ पुणे : 7 मजली इमारत . एकूण 28 फ्लॅटस . इमारत 2012ची .अद्यापपर्यंत सोसायटीची स्थापना नाही . त्यामुळे बिल्डरकडून प्रती महिना 2300 रुपये मेंटेनन्सची बळजबरी .
ही झाली केवळ प्रातिनिधिक उदाहरणे . भविष्यात वाढू शकणाऱ्या एफएसआयच्या लालसेपोटी वा सोसायटीवर आपले वर्चस्व राहू देण्यासाठी , इमारत पुनर्बांधणी / पुनर्विकासातील मलईच्या हेतूने वा अन्य अशा कारणांमुळे महाराष्ट्रातील साधारणपणे 80 हजार सोसायट्यांचे व अशा लाखो फ्लॅट धारक जमिनीवरील अधिकारापासून वंचित आहेत . सरकारने याबाबत गंभीरपणे विचार केला नाही आणि आपली कार्यपद्धती ही बिल्डरधार्जिणी ठेवली तर भविष्यात आगामी 10/20 वर्षानंतर करोडो सदनिकाधारक बेघर होतील कारण लाख /कोटी रुपये देऊन देखील त्यांचा हक्क केवळ हवेतील सदनिकावर आहे. इमारत ज्या भूखंडावर /जमिनीवर नाही. अशा विचित्र नियमामुळे पुनर्विकास प्रक्रियेत सदनिकाधारकांना 'शून्य हक्क " उरतो .
संपूर्ण जगात असा ग्राहकांच्या मूलभूत हक्काची पायमल्ली करणारा नियम /कायदा अपवादानेच आढळेल . आपल्याकडे मात्र गेली कित्येक वर्षे ग्राहक हक्काची पायमल्ली करणारा हा नियम /कायदा आहे . त्यामुळे केवळ "ग्राहक हक्क दिनाचा " सोपस्कार न पार पाडता सरकारने ग्राहकांना हक्क खऱ्या अर्थाने मिळेल यासाठीचे पावले उचलावीत .
"महाराष्ट्र कधी थांबला नाही , थांबणार नाही " अशा राणाभीमदेवी थाटात गर्जना करणाऱ्या सरकारने "महाराष्ट्रातील करोडो सदनिकाधारक आपल्या आयुष्याची पुंजी खर्च करून जमिनीवरील मूलभूत अशा ग्राहक हक्काच्या प्राप्तीसाठी थांबला आहे " .
महत्त्वाच्या बातम्या
ट्रेंडिंग न्यूज
