Agreement In Land Purchase : आपल्याला जमीन खरेदी किंवा विक्री करताना अनेक अडचणी येतात. प्रत्यक्षात एखादी जमीन आपण खरेदी किंवा विक्री करत असताना सरकारी कागदांवर केलेल्या नोंदीमुळे आपण गोंधळून जातो. जमिनीच्या किमती आता सातत्याने वाढत आहेत, त्यामुळे त्याची परस्पर विक्री करणे किंवा अनधिकृतपणे ताबा मिळवणे किंवा सरकारच्या पूर्वपरवानगीशिवाय जमिनीची विक्री करुन समोरच्यांची फसवणूक करणे असे अनेक प्रकार घडतात. त्यामुळे सरकारी कागदोपत्री कोणत्या जमिनीची खरेदी-विक्री करता येते, कोणत्या परिस्थितीत ती करता येते याची आपण माहिती घेऊया. 


जमिनीचा व्यवहार करताना त्याचा सातबारा आणि आठ 'अ' उतारा महत्त्वाचा ठरतो. सातबारा उताऱ्यावर भोगवटादार किंवा जुनी शर्त, नवी शर्त किंवा वर्ग एक, वर्ग दोन असे शब्द पाहायला मिळतात. जमिनीचा व्यवहार करताना ते शब्द नेमके काय आहेत याची माहिती असणं आवश्यक आहे. 


महाराष्ट्र जमीन महसूल कायदा, 1966 नुसार जमिनीची तीन प्रकार पडतात. त्यामध्ये जुनी शर्त जमीन, नवीन शर्त जमीन आणि शासकीय पट्टेदार जमीन असे वर्ग आहेत. 


जुनी शर्तीची जमीन, वर्ग 1 जमीन किंवा भोगवटादार वर्ग 1 म्हणजे काय? 


जुनी शर्त या प्रकारात शेतकरी स्वत: त्या जमिनीचा मालक असतो. सातबाराच्या उताऱ्यावर 'खा' असा उल्लेख आपल्याला अनेकदा दिसतो. तो या प्रकारात मोडतो. म्हणजे ही जमीन खासगी मालकीची आहे, या जमिनीमध्ये सरकार किंवा इतर कुणाचीही मालकी नाही.  या जमिनीच्या व्यवहारावर त्या शेतकऱ्याव्यतिरिक्त कुणाचंही नियंत्रण नसतं. 


या जमिनीची मालक किंवा धारक अशा मालमत्तेचा कधीही आणि कोणत्याही स्वरुपाचा व्यवहार करण्यास मोकळा आहे. म्हणजे या जमिनीचा व्यवहार करण्यासाठी त्या मालकाला कोणाच्याही पूर्वपरवानगीची गरज नसते. भोगवटादार वर्ग 1 ची व्याख्या महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 कलम 29 (2) मध्ये नमूद आहे. 


नवीन शर्तीची जमीन, वर्ग 2 जमीन किंवा भोगवटादार वर्ग 2 म्हणजे काय? 


पूर्वीच्या काळी अनेकांना इनाम आणि वतन म्हणून जमिनी दिलेल्या होत्या. राज्यकर्ते वा शासनासाठी काही काम केल्यास त्याला या जमिनी दिल्या जायच्या. काही शेतकऱ्यांना कुळवहिवाट कायद्यात अशा जमिनी दिल्या गेल्या तर काहींना शासनाने कसण्यासाठी जमिनी दिल्या. शेतकऱ्यांच्या पुनर्वसनासाठी दिल्या गेलेल्या सर्व जमिनी या वर्गात मोडतात. .याची व्याख्या महाराष्ट्र जमीन महसूल अधिनियम 1966 कलम 29 (3) मध्ये नमूद आहे. 


जुन्या शर्तीच्या जमीन मालकाला जे फायदे आहेत तेच फायदे या नवीन शर्तीच्या जमिन मालकांना आहेत. फक्त त्यावर काही अतिरिक्त नियंत्रण असतात. या प्रकारच्या जमिनी विकताना जमीनधारकाला मिळणाऱ्या रक्कमेतून ठराविक रक्कम सरकारला द्यावी लागते. या जमिनीचं हस्तांरण करण्याच्या हक्कावर शासनाने काही निर्बंध घातले आहेत. याची विक्री करण्यासाठी काही बंधने आणि अटी घातल्या आहेत. या जमिनीची विक्री करताना सक्षम अधिकाऱ्याची परवानगी आणि शासकीय सोपस्कार पूर्ण करावे लागतात. 


या जमिनी म्हणजे काही विशेष कारणासाठी मिळालेले भोगवट्याचे अधिकार असतात. त्यामुळे याच्या विक्रीसाठी आणि हस्तांतरणासाठी शासनाची परवानगी आवश्यक असते. काही ठिकाणी तहसिलदार तर काही ठिकाणी त्यापेक्षा वरिष्ठ
अधिकाऱ्यांची यासाठी परवानगी घ्यावी लागते. या जमिनीची नोंद गाव नमुना क्रमांक 1- क मध्ये केली असते. 


शासकीय पट्टेदार म्हणजे काय? 


ज्या शेतकऱ्यांना ठराविक मुदतीसाठी शासनाकडून वहिवाट्यासाठी भाडेतत्वावर जमीन देण्यात आली आहे अशा शेतकऱ्यांना शासकीय पट्टेदार म्हणतात. शासकीय पट्टेदारची व्याख्या महाराष्ट्र महसूल अधिनिमय 1966, कलम 2 (11) मध्ये केलेली आहे. 


नवीन शर्तीच्या जमिनी खरेदी करताना काळजी घ्या


नवीन शर्तीच्या जमिनी शासनाच्या पूर्वपरवानगीशिवाय खरेदी करु नका. अनेकवेळा कमी किमतीत जमीन मिळतेय म्हणून शॉर्टकट मारण्याचा प्रयत्न केला जातो, तो चांगलाच महागात पडू शकतो. शासनाच्या पूर्वपरवानगीशिवाय जर नवीन शर्तीची जमीन खरेदी केला तर तो व्यवहार पूर्णपणे बेकायदेशीर ठरतो.