15मार्चहाजागतिकग्राहकदिन (World Consumer Right Day ) . ग्राहकांचेमहत्त्व, त्यांचेहक्कआणिजबाबदाऱ्यांबद्दलजनजागृतीकरणेहाग्राहकहक्कदिनसाजराकरण्यामागचाप्रमुखहेतूअसतो. याकायद्याचा जन्मअमेरिकेतला . 15मार्च1962सालीअमेरिकेचेतत्कालीनअध्यक्षजॉनकेनेडीयांनीसंसदेसमोरकेलेल्याभाषणाततेथीलग्राहकांनासुरक्षिततेचा ,माहितीचा , निवडीचाआणिप्रतिनिधित्वअसेचारहक्कप्रदानकेले . भारतमध्ये1986 पासूनग्राहकसरंक्षणकायदाअस्तित्वातआला. 24 डिसेंबरयादिवशीग्राहकहक्ककायद्यालाभारताच्याराष्ट्रपतींनीमंजुरीदिलीहोती. तेव्हापासून24डिसेंबरहादिवस “राष्ट्रीयग्राहकदिन” म्हणूनसाजराकेलाजातो. त्यानंतर1986 च्या कायद्यातकालसुसंगतबदलकरत " ग्राहकसरंक्षककायदा2019 " हा 20 जुलै2020 मध्ये अंमलातआला .
सर्वप्रथमग्राहकम्हणजेकोणहेसमजूनघेऊया? ग्राहकम्हणजेकोण? कोणतीहीवस्तूकिंवासेवाविकतघेणारीवाअशीवस्तूकिंवासेवावापरणारीव्यक्तीयाकायद्यानुसारग्राहकम्हणूनओळखलीजाते. वस्तूवसेवाखरेदीकरणारीव्यक्तीस्वतःउपभोक्ताअसेलतरतीव्यक्तीग्राहकयासंज्ञेसपात्रठरेल. ग्राहकांचेपुढीलहक्कयाकायद्यातअंतर्भूतकरण्यातआलेलेआहेत. कुठल्याहीव्यवसायाचेयशहेग्राहकाच्याप्रतिसादावरअवलंबूनअसतोम्हणूनप्रत्येकग्राहकालाराजासमजलेजाते. हेध्यानातघेत , राज्यघटनेनेनागरिकांनाज्याप्रमाणेकाहीमूलभूतहक्कदिलेलेआहेतत्याचप्रमाणेग्राहकहाबाजारपेठेचाराजामानूनग्राहकांनाकाहीहक्कदिलेलेआहेत .
ग्राहकहक्काबाबतचीमूलभूतहक्कयाप्रमाणे :
ग्राहकसंरक्षणकायदा 1986अन्वयेग्राहकांनादेण्यातआलेलेहक्क (संदर्भस्रोत : विकिपिडिया ) पुढीलप्रमाणेआहेत :
- सुरक्षिततेचाअधिकार ( आरोग्यआणिजीवितासधोकादायकउत्पादन , उत्पादनप्रक्रियाआणिसेवायापासूनसरंक्षण
- . माहितीचाअधिकार ( वास्तूचेनाव , उत्पादकाचेनाव , वापराचाअंतिमदिनांकआणिसुरक्षिततेच्यासूचना )
- वस्तूसेवानिवडीचाअधिकार (विशिष्टउत्पदनाचीसक्तीउत्पादक /विक्रेताकरूशकतनाही )
- ग्राहकांचेएकूणघेण्याचाअधिकार (खरेदीकेलेल्यावस्तू /सेवायाच्यादर्जाबाबतचीतक्रारकरण्याचाअधिकार )
- ग्राहकशिक्षणाचाअधिकार ( ग्राहकांचेअधिकार ,समस्याउपाय ,शोसनयासमगोष्टीसमजूनघेण्याचाअधिकार
- प्रतिनिधित्वकरण्याचाअधिकार ( वैयक्तिक /सामूहिकहिटजोपासण्यासाठीवकिलाशिवायग्राहकमंचातआपलीबाजूमांडण्याचाअधिकार )
- तक्रारनिवारण्याचाअधिकार सदोषउत्पादने /सेवाबदली, दुरुस्ती किंवानुकसानभरपाईइत्यादी )
- निरोगीपर्यावरणाचाअधिकार (प्रदूषण करणाऱ्या व्यवसायिकारविरोधातकार्यवाहीकरण्याचाअधिकार )
- अनिष्टव्यापारीप्रथांपासूनसरंक्षणाचाअधिकार
- बनावटवस्तूपासूनसरंक्षणाचाअधिकार
ग्राहकहक्काबाबतवरीलसंपूर्णपेरणीकरण्यामागचामुख्य हेतूआहेतो " रियलइस्टेट " याक्षेत्रातील ग्राहकहक्काचीवर्षानुवर्षेहोणाऱ्यापायमल्लीकडेलक्षवेधणे. देशातीलकरोडोग्राहकांच्यावर्षानुवर्षेप्रलंबितग्राहकहक्काचामुद्दाऐरणीवरआणण्यासाठीआणित्याची परिपूर्तीहोण्यासाठीग्राहकाभिमुखउपाययोजावेतयाबाबतचे गाऱ्हाणेसरकारदरबारीमांडण्याचा "एबीपीमाझा" च्यामाध्यमातून हाएकप्रयत्न.
मानीवअभिहस्तांतरणम्हणजे :
मानीवअभिहस्तांतरणम्हणजेज्याजागेवरइमारतउभीराहिलीआहे , बांधलीआहेत्याजागेचाकायदेशीरमालकीव हक्कसहकारीगृहनिर्माणसंस्थांच्यानावे हस्तांतरितकरणे. सरकारनेमालकीहक्काच्यासदनिकांबाबतअधिनियम1963मध्येदुरुस्तीकरूनसंस्थांनामानीवअभिहस्तांतरणकरूनघेण्याचीसुविधाउपलब्धकेलीआहे.
अभिहस्तांतरणाची गरज का ?
कन्व्हेयन्सम्हणजेइमारतज्याजागेवरउभीआहेतिच्याहक्काचेहस्तांतरणतरडिम्डकन्व्हेयन्सम्हणजेमानीवअभिहस्तांतरण. (सक्तीचेहस्तांतरण ) कन्व्हेयन्सनाहीम्हणजेत्याजागेवरबिल्डर /विकासक /मूळमालकाचाहक्कआणित्यातीलसदनिकाधारककेवळहवेतअधांतरी. जोपर्यंतकन्व्हेअन्सहोतनाहीतोपर्यंतइमारतीच्यापुनर्बांधणीचाहक्कसदनिकाधारकांनाअसतनाही आणिम्हणूनचकन्व्हेयन्सआवश्यकठरते .
स्वतंत्रडीम्डकन्व्हेयन्सचेप्रयोजनचअनावश्यक , अन्याकारकअतार्किकआणिअव्यवहार्य :
लोकशाहीव्यवस्थेतकोणतेहीनियमहेलोकाभिमुखअसणेअभिप्रेतअसते . नागरिकांच्यासमस्यासोडवणूकहाचकायदे /नियमांचामुख्यहेतूअसतो . परंतुआजराज्यातसुमारे80हजाराहूनअधिकसोसायट्यांकडे "जमिनीचामालकीहक्क" प्राप्तनाहीहेलक्षातघेता मानीवअभिहस्तांतरणचानियमहानागरिकांचीअडवणूककरण्यासाठीतरनाहीना ? अशीशंकायेते .
सर्वातमहत्वाचीगोष्टहीआहेकी , फ्लॅटसाठीठरवलेल्यादरातजमिनीचीकिंमतसमाविष्टअसतेकीनाहीयाचाखुलासासरकारनेकरावाकिंवातसाखुलासाबिल्डरअसोशियसनलाकरण्याससांगावे. आकाशालागवसणीघालणारेफ्लॅटचेदरपाहतात्यातजमिनीचीकिंमतनिश्चितपणेसमाविष्टअसतेहेअगदीइमारतउभारणीतमोलाचीभूमिकाबजवणारेअशिक्षितकामगार -गवंडीदेखीलसांगूशकतील .
यापार्श्वभूमीवरमूलभूतप्रश्नहाआहेकी , ज्यावस्तूचीकिंमतग्राहकानेमोजलीआहेत्याजमिनीचाहक्कप्राप्तकरण्यासाठीअन्यद्राविडीप्राणायामकरण्यासभागपाडणेहाचमुळातअन्यायआहे , नैसर्गिकन्यायालाहरताळफासणारेआहेअसेम्हटलेतरफारसेवावगेठरणारनाही. यावरयाक्षेत्रातील "तज्ञमंडळी "दावाकरतीलकी ' हानियमपहिल्यापासूनचआहे '. असेलही ! पणप्रश्नहाआहेकी , लोकशाहीव्यवस्थेतनियमहेलोकांनासहाय्यभूतअसणेअभिप्रेतआहेत . तेनाडणारेनसावेत . .... आणिनियमहेकालसुसंगतप्रवाहीअसणेगरजेचेअसते .
सरकारचे वर्तमानातीलधोरण : अनधिकृतलासाथ , अधिकृतलालाथ :
वर्तमानातीलजमिनहक्काबाबतचेबाबतचेनियमहे " अधिकृतग्राहकालासाथ , तरअनधिकृतग्राहकालालाथ " याधाटणीतलेआहेतहेकटूवास्तवआहे .अधिकृतरित्याफ्लॅटविकतघेणाऱ्यांचीससेहोलपटटाळण्यासाठी "डिफॉल्टडीम्डकन्व्हेयन्स " हाचसर्वोत्तमपर्यायदिसतोआणिसरकारनेतसानियमकरावाअशीमागणीज्याज्यावेळेसपुढेकेलीत्यात्यावेळीयाक्षेत्रातीलतज्ञ्मंडळीनेआक्षेपघेतमतमांडलेहोतेकी , जोवर "कायदेशीरकागदपत्राद्वारेजमिनीचामालकीहक्कहस्तांतरितहोतनाहीत , तोपर्यंतजमिनीचाहक्कसोसायटीवासदनिकाधारकांकडेदेणेबेकायदेशीरठरते ".
खरंचलाखमोलाचायुक्तिवादआहेहा ! पणमहाराष्ट्रातीलतमामसदनिकाधारकांचाअशातज्ञ्मंडळींनाएक "साधाप्रश्न " आहेकी , जेंव्हाएखादीव्यक्तीसरकारीजमिनीवरवाएखाद्याखाजगीजमिनीवरअतिक्रमणकरतझोपडेबांधते , इमारतबांधतेतेंव्हात्याजमिनीवरीलमालकीहक्कग्राह्यधरतसरकारत्याव्यक्तीलापर्यायीजागाकशी दिली जाते? सदरीलव्यक्तीचाअनधिकृतरित्याबांधकामकेलेल्याव्यक्तीचा "मालकीहक्क" ग्राह्यकसाधरलाजातो ? बेकायदेशीरअतिक्रमणाला "डिफॉल्टमालकीहक्क " प्राप्तीचानियमतरकायदेशीरवाटचोखळणाऱ्याग्राहकांसाठीमात्र "मालकीहक्क "पुन्हाएकदाकायदेशीररित्याप्राप्तकरण्यासभागपाडणेहेलोकशाहीच्याकोणत्यातत्वातबसणाराकायदाआहेयाचाविचारकरण्याचीगरजआहे .
गल्लीगल्लीतबिल्डरझालेलेअसल्यामुळेअगदी100स्केवरफुटाच्याभूखंडावर4-5मजलीइमारतीउभाराहिल्याआहेत . नासोसायटी ,नाअपार्टमेंट्स . मगअशानागरिकांनाभूखंडाचामालकीहक्कमिळणारचनाहीका ? दुःखअनधिकृतव्यवहारातजमिनीचामालकीहक्कगृहीतधरण्याबाबतचेनसूनप्रामाणिकवकायदेशीरग्राहकांनानाडण्यातधन्यतामानणाऱ्याव्यवस्थेचेआहे
क्षेत्रफळानुसारजमीनमालकीचाहक्कआपसूकचमिळण्याचानियमकरत "ग्राहकहक्काची "पूर्तीकरा :
सरकारनेसदनिकाधारकांचीससेहोलपटलक्षातघेत सरकारने आपल्याआयुष्यभराचीपुंजीदेऊनफ्लॅटखरेदीकरणाऱ्याग्राहकांनाआपलाफ्लॅटज्याजमिनीवरइमारतउभीआहेत्याइमारतीचामालकीहक्कनैसर्गिकपणेप्राप्तहोण्यासाठीनियमात /कायद्यातकालसुसंगतबदलकरतफ्लॅटखरेदीकेल्याबरोबरचफ्लॅटच्याक्षेत्रफळानुसारजमिनीचामालकीहक्कमिळण्याचानियमकरायलाहवा . सरकारने केवळमगरीचेआश्रूगाळण्यातचधन्यतामानतानादिसतेआहेनमानताराज्यातील करोडोसदनिकाधारकांना आपलामूलभूतग्राहकहक्कआजच्या "ग्राहकहक्काच्यादिनी " दयावा .
आजराज्यातीलकरोडोसदनिका धारकांचीआजहीधारणाझालेलीआहेकी , "जमिनीचामालकीहक्क " हा मूलभूत 'ग्राहकहक्क ' नाकारण्याससंपूर्णपणेसरकारीधोरणचकारणीभूतआहे . अर्थातचकुठलेहीसरकारअसाआरोपमान्यकरणारनाही . पण हेमान्यनसेनतरराज्यातीलएकूणसोसायट्याकिती ? त्यापैकीकितीसोसायटयांनाआजवरडीम्डकन्व्हेयन्समिळाले ? गेल्या4/5वर्षातकितीसोसायट्यांनाडीम्डकन्व्हेयन्सप्राप्तझाले ? याचीआकडेवारी सरकारनेप्रसिद्धकरावी. सर्वातमहत्वाचाप्रश्नहाआहेकी , सरकारलाजरआपल्याआयुष्याचीपुंजीपणालालावतसदनिकाविकतघेणाऱ्याविषयीआस्थाअसेनतरसरकारबिल्डरलाचठरवूनदिलेल्याकालावधीतसोसायटीफॉर्मकरूनडीम्डकन्व्हेयन्सकरणेबंधनकारककाकरतनाही ? त्याहीपुढेजातठरवूनदिलेल्याकालावधीतबिल्डर /विकासकाने जरडीम्डकन्व्हेयन्सकरूनदिलेनाहीतरत्याजमिनीचामालकीहक्कआपसूकपणे (बायडिफॉल्ट) सोसायटीलामिळण्याचाकायदाकाकरतनाही . सोसायटीफॉर्मझाल्याशिवायडीम्डकन्व्हेयन्ससाठीअर्जकरतायेतनाहीआणिमुळातबिल्डरसोसायटीकरूनचदेतनाहीत्यामुळेसरकारचेप्रयत्नहेकेवळसोपस्कारठरतात . जिथेकेवळबंगलाआहेकिंवा3/4फ्लॅटआहेतत्याजागेच्यामानीवअभिहस्तांतराबाबतकाय? याप्रश्नांचीउत्तरेवर्षानुवर्षे (जाणीवपूर्वक ?) प्रलंबीतआहेत . अतिशयखेदानेनमूदकरावेलागेलकी , आजवरसरकारनेमानीवअभिहस्तांतरणसाठीकेलेल्यासर्वचउपाययोजनाया केवळमृगजळठरतआहेत ,दिवास्वप्नठरतआहेत .
डीफॉल्टडीम्डकन्व्हेअन्स : हाचसर्वोत्तमव्यवहारीविकल्प :
मानीवअभिहस्तांतरणनियमाचीपायमल्लीहोणारअसेलतरग्राहकांच्यानैसर्गिकहक्काच्यापूर्तीसाठी " डिफॉल्टडिम्डकन्व्हेयन्स "पर्यायाचासरकारनेविचारकरावा .
वस्तुतःबिल्डरने6महिन्यातकन्व्हेयन्सकरूनदेणे अनिवार्यआहे . पणबिल्डरजाणीवपूर्वकतसेकरतनाहीत . त्यामुळेसरकारनेमागीलसर्वसोसायट्यांचेमानीवअभिहस्तांतरण "बायडिफॉल्ट " झाल्याचानिर्णयघ्यावा . सरकारलाजरआपणासप्राप्तहोणारामहसूलमहत्वाचावाटतअसेलतरसरकारनेप्रत्येकसदनिकाधारकडूनविशिष्टरक्कमवसूलकरतराज्यातविशिष्टतारखेपर्यंतच्यासर्वजुन्यासोसायट्यांचेमानीवअभिहस्तांतरण "बायडिफॉल्ट " झालेअसेजाहीरकरावे .
………अन्यथा भविष्यातकरोडोसदनिकाधारकबेघरहोतील :
सरकारकडून मानीवअभिहस्तांतरणसुलभीकरणाचाकितीहीडंकापिटलाजातअसलातरीवास्तवातमानीवअभिहस्तांतरणप्रक्रियाहिग्राहकांसाठीपिंजऱ्यातउंचलटकवूनठेवलेल्याआणिविविधअडथळ्यामुळेकधीचप्राप्तनहोऊशकणाऱ्याकेळीसारखीझालेलीआहे. समोरदिसतंय , पणतिचीप्राप्तीदुर्लभच . कन्व्हेअन्सकरण्याचाप्रयत्नकेलाकीत्याच्यावाटेतहजारोअडथळेठरलेलेच . अडथळ्यांचापहाडएवढाआहेकीवर्तमानात "जमिनीचामालकीहक्क "हासोसायटी , सदनिकाधारक , अपार्टमेंटयांच्यासाठीनप्राप्तहोणारीकेळीठरतआहे. एनकेनप्रकारेज्याजागेवरइमारतउभीआहेतिचाताबास्वतःकडेचराहूद्यावयाचायादृष्टिकोनातूनजमीनमालक -विकासक--बिल्डरवागतअसल्यामुळेग्राहकां च्याबाबतीत नप्राप्तहोणारीकेळीम्हणजेमानीवअभिहस्तांतरण . यासपुष्टीदेणारेकाहीप्रातिनिधिकउदाहरणेपुढीलप्रमाणे:
उदा1 :ठाणेघोडबंदररोडवरील संकुल (ऋतूइस्टेट1/2) 2004चीइमारत 1150 फ्लॅट्सअजूनहीमानीवअभिहस्तांतरणनाही.. सरकारीकामथेटपणेम्हणजेचएजेंटशिवाय कामहोणारचनाहीयाधारणेतून कन्सलटंटचीनेमणूक. त्यासाठी सोसायटीकडूनप्रतीफ्लॅटरुपये8500रुपयाचीमागणीम्हणजेजवळपास98लाखखर्च . त्यानंतरहीकितीवेळलागेलहेअनिश्चित .
उदा2:स्थळबेलापूर . 1999 मध्येविकासाकडूनबंगलाखरेदी . प्लॉटसाडेबाराटक्क्यातील . विकासकानेविकसितकेलेला. तदनंतरविकासकगायब . प्लॉटज्याव्यक्तीच्यानावावरआहेत्याव्यक्तीकडूनएनओसीसाठी5लाखरुपयांचीमागणी . त्यामुळेअजूनहीडीम्डकन्व्हेयन्सनाही .
उदा3:स्थळऔरंगाबाद : प्लॉटखरेदीकरूनत्यावर4मजल्यांचेबांधकाम. 2005 चीइमारत . पहिलामजलामालकाकडेतरवरच्या6फ्लॅटचीविक्री . त्यावेळेसस्वतःफ्लॅटविकलेयासबबीखालीआतामालकअभिहस्तांतरणकरण्यासतयारनाही .
उदा4: स्थळपुणे : 7मजलीइमारत . एकूण28फ्लॅटस . इमारत2012ची .अद्यापपर्यंतसोसायटीचीस्थापनानाही . त्यामुळेबिल्डरकडूनप्रतीमहिना2300रुपयेमेंटेनन्सचीबळजबरी .
हीझालीकेवळप्रातिनिधिकउदाहरणे. भविष्यात वाढू शकणाऱ्या एफएसआयच्या लालसेपोटी वा सोसायटीवर आपले वर्चस्व राहू देण्यासाठी , इमारत पुनर्बांधणी / पुनर्विकासातील मलईच्या हेतूने वा अन्य अशा कारणांमुळे महाराष्ट्रातील साधारणपणे 80 हजार सोसायट्यांचे व अशा लाखो फ्लॅट धारक जमिनीवरील अधिकारापासून वंचित आहेत. सरकारनेयाबाबतगंभीरपणेविचारकेलानाहीआणिआपलीकार्यपद्धतीहीबिल्डरधार्जिणीठेवलीतरभविष्यातआगामी10/20वर्षानंतरकरोडोसदनिकाधारकबेघरहोतीलकारणलाख /कोटीरुपयेदेऊनदेखीलत्यांचाहक्ककेवळहवेतीलसदनिकावरआहे. इमारतज्याभूखंडावर /जमिनीवरनाही. अशाविचित्रनियमामुळेपुनर्विकासप्रक्रियेतसदनिकाधारकांना 'शून्यहक्क " उरतो .
संपूर्णजगात असाग्राहकांच्यामूलभूतहक्काचीपायमल्लीकरणारानियम /कायदाअपवादानेचआढळेल . आपल्याकडेमात्रगेलीकित्येकवर्षेग्राहकहक्काचीपायमल्लीकरणाराहानियम /कायदाआहे . त्यामुळेकेवळ "ग्राहकहक्कदिनाचा " सोपस्कारनपारपाडतासरकारनेग्राहकांनाहक्कखऱ्याअर्थानेमिळेलयासाठीचेपावलेउचलावीत .
"महाराष्ट्रकधीथांबलानाही , थांबणारनाही " अशाराणाभीमदेवीथाटातगर्जनाकरणाऱ्यासरकारने "महाराष्ट्रातीलकरोडोसदनिकाधारकआपल्याआयुष्याचीपुंजीखर्चकरूनजमिनीवरीलमूलभूतअशाग्राहक हक्काच्या प्राप्तीसाठी थांबलाआहे " .